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2018年上半年房地产市场形势分析与全年展望

来源:网络整理 作者:原者 人气: 发布时间:2018-11-30
摘要:2018年上半年,无论是从政策层面还是市场层面,房地产市场都热度不减。在政策层面,中央和地方政府继续积极出台有效措施

  2018年上半年,无论是从政策层面还是市场层面,房地产市场都热度不减。在政策层面,中央和地方政府继续积极出台有效措施,在抑制非理性住房需求的同时,注重加大有效供给的增加,以缓解供求矛盾,保持房价基本稳定。在市场层面,整体呈现出投资稳、销售落、价格涨的发展态势,区域分化特征加剧,个别城市房价涨幅明显加大。

  展望下半年房地产市场,预计在政策和市场双方力量的共同影响下,市场热度将有所下降,供求结构性矛盾有所缓解,市场将会感受到“七月流火秋风起,九月授衣寒意浓”的丝丝凉意,多数指标增速放缓,房地产企业销售压力加大,区域分化特征继续加强,。

  一、2018年上半年房地产政策出台情况

  2018年上半年,房地产市场调控热闹纷呈,中央继续坚持“房住不炒”总基调,货币政策保持稳健中性,金融去杠杆与防风险并行。各地政策频出,尤其是与房地产市场秩序和稳定房价有关的政策是焦点,各线城市调控政策持续保持高压。

  从中央层面看,在“两会”报告再次强调“房住不炒”和“差别化调控”后,发改委、住建部、自然资源部、证监会等部委就主题公园建设、高铁站周边区域合理开发建设、住房租赁资产证券化、房地产市场调控、房地产市场秩序等方面出台了指导意见,以解决房地产开发建设和运营销售过程中的部分突出问题。6月28日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等六部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7月初,国开行将合同审查权限统一到总行,引发市场高度关注,但防范地方政府过度举债,控制棚改成本已渐行渐近。

  从地方层面看,房地产调控政策密集出台,“四限”政策持续保持高压,覆盖城市范围进一步增多;部分城市一二手房价格倒挂明显,催生公证摇号政策持续升级,刚需优先和限制企业购房成为公证摇号的新趋向;“抢人大战”在快速升温后向理性回归,多城下调人才落户门槛,短期助推当地市场量价齐升,长期仍需寻求产业和配套的支撑;海南、丹东等短期热点城市在房价出现异动时,政府迅速采取措施,抑制投机性需求,取得一定成效。

  二、当前房地产运行特征分析

  2018年上半年,全国房地产市场延续了2017年的总体发展态势。在政策的引导下销售面积增速保持回落,但投资增速意外回升,土地购置和新开工意愿相对较强,区域分化特征较强,房价再现上涨趋势。不同等级城市分化明显,一线城市量缩价稳,二线城市量升价涨,三四线城市则量稳价升,同一等级内部城市也开始出现分化。

  具体来看,呈现以下六个方面的特征:

  1.投资增速保持高位小幅回落,土地购置费“虚火”持续

  2018年1-6月份,全国房地产开发投资完成55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-3月份回落0.7个百分点。其中,商品住宅投资加速趋势更为明显,上半年,商品住宅完成投资38990亿元,增长13.6%,增速比同期房地产投资增速快3.9个百分点。

  从当季增速来看,2018年2季度,全国房地产开发投资和商品住宅投资分别增长9.3%和13.8%,均处相对高位。自2017年1季度起,商品住宅投资增速连续6个月季度快于房地产开发投资增速,房地产开发投资呈现出“住宅强、商办弱”的典型特点。2018年2季度当季,商品住宅投资增长13.8%,增速比同期房地产投资增速快4.5个百分点,同期商业营业用房和办公楼投资则分别下降11.7%和16.5%。

  从投资构成来看,房地产投资的快速增长主要是受土地购置费增长较快的影响所致,根据测算,2018年1-6月,土地购置费对房地产开发投资的贡献率达122.1%,直接拉动房地产投资增长12.7个百分点。而建筑安装工程则出现负增长,其对房地产开发投资的贡献率为-22.5%。如果剔除掉土地购置费对房地产开发投资的干扰,房地产开发投资已连续4个月出现负增长。

  分行政区域看,2018年1-6月,东北、华南、华东等3个区域增长较快,增速超过10%。、华中、西南、西北地区增速居中,分别增长7.6%、3.5%和0.8%。华北地区受北京、河北、内蒙古等省市区投资下降影响,整体保持负增长,下降3.8%。

  2、土地购置及新开工面积等先行指标出现回升,地价涨幅有所上扬

  2018上半年,房地产先行指标增速出现回升。从土地购置面积看,增速由1-3月的增长0.7%提高至上半年的增长7.2%,增速提高了6.5个百分点。从商品房新开工面积看,增速由1季度的增长9.7%提高至上半年的11.8%,提高了2.1个百分点。

  2季度当季,土地购置面积和商品房新开工面积分别为7283和61202万平方米,土地购置面积创下2015年以来单季新高,商品房新开工面积创指标发布以来新高。这两项指标的回升,主要有两方面原因:一是随着企业房屋销售的改善和房屋库存的下降,企业土地储备规模显得不足,有补库存的动力;二是随着房地产融资渠道的规范与收紧,加速周转、保证现金流充足成为众多房企的必然选择,新开工意愿增强。先行指标回升表明市场主体对未来市场走势仍较为乐观,未来市场投资有托底支撑。

  分区域看,2018年1-6月,西南、华东、东北、华南等4个区域新开工增长较快,增速超过10%。,华中、华北地区增速居中,分别增长9.6%和1.1%。西北地区受甘肃、青海、宁夏、新疆等省区投资下降影响,整体保持负增长,下降20.2%。

  2018年上半年,土地市场供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据,上半年全国通过招拍挂方式共成交土地33837宗,成交面积为110864万平方米,同比增长27.4%,成交价款达26850亿元,同比增长39.4%,增速均创2014年来同期新高。

编辑:原者

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